La primera entrega suele ser la clave
La compra de una vivienda nueva al promotor se encuadra normalmente como primera entrega sujeta a IVA. El tipo reducido del 10 % se aplica a las entregas de edificios o partes aptas para su utilización como viviendas en los términos del artículo 91. La condición de nueva no depende solo de que el comprador estrene físicamente el inmueble, por lo que debe revisarse la historia de uso y la posición del transmitente.
Tipo habitual y supuesto superreducido
El 10 % es la referencia habitual para una vivienda nueva que cumple la definición legal. Determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública pueden tributar al 4 % cuando concurren todos los requisitos. Anejos, locales, plazas adicionales y otros elementos no deben agregarse al cálculo sin comprobar su tratamiento específico.
- Vivienda nueva apta para uso residencial: referencia general del 10 %.
- Determinada vivienda protegida: posible 4 % si encaja en el supuesto legal.
- Vivienda usada: normalmente no sigue esta liquidación de IVA y debe analizarse la imposición patrimonial aplicable.
Cálculo sobre el precio sujeto
Confirmada la base imponible de la entrega, se multiplica por el tipo. Una base de 200.000 euros al 10 % genera una cuota de 20.000 euros y un total de 220.000 euros antes de considerar otros gastos o tributos de la operación. La herramienta no debe sumar automáticamente notaría, registro o financiación a la base del IVA de la vivienda.
No confundir vivienda nueva con vivienda usada
Una transmisión posterior suele estar exenta de IVA y quedar sometida al impuesto patrimonial correspondiente, aunque existen excepciones y posibles renuncias a la exención en contextos empresariales. Esta página resuelve la primera entrega residencial estándar; operaciones con rehabilitación, arrendamiento previo o compradores empresarios necesitan un análisis documental.
Preguntas frecuentes
¿Qué IVA paga una vivienda nueva?
La referencia habitual es el 10 % para una primera entrega apta como vivienda. Determinadas viviendas protegidas pueden aplicar el 4 % si cumplen el supuesto legal.
¿Una plaza de garaje lleva siempre el mismo IVA que la vivienda?
No debe presumirse en todos los casos. La transmisión conjunta, el número de anejos y su vinculación con la vivienda influyen en el tratamiento.
¿La vivienda usada también paga IVA?
Por regla general, la segunda o ulterior entrega está exenta de IVA y se analiza bajo otro impuesto, con excepciones que requieren revisar la operación concreta.